YXDR-2019-01005

 

永政办发〔2019〕8号

 

 

永兴县人民政府办公室

关于印发《永兴县城规划区内村民建房管理

暂行办法》的通知

 

各乡镇人民政府、街道办事处，县直有关单位：

《永兴县城规划区内村民建房管理暂行办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

 

永兴县人民政府办公室

2019年10月8日

 

永兴县城规划区内村民建房管理暂行办法

第一章  总则

第一条  为进一步加强和规范县城规划区内村民建房管理，提升县城品质，集约利用土地，保障县城规划的顺利实施和城区村民的建房安居，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》、湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法、《湖南省村镇规划管理暂行办法》和《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房的通知》（湘政办发〔2016〕81号）等法律法规和文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称县城规划区，包括县人民政府依法编制并经上级人民政府批准的《永兴县县城总体规划》确定的县城城镇开发边界内区域，两新园区规划控制区，永兴大道、银都大道两厢200米范围区域和郴州市人民政府划定的郴永大道两厢500米范围区域。在县城规划区内的村民建房必须符合经批准的村庄布点及详细规划。

第三条  本办法所称县城规划区村民建房是指本办法第二条明确的区域范围内辖属便江街道和湘阴渡街道，符合法律规定的农村集体经济组织成员，在集体经济组织土地上实施新建、扩建、改建村民住宅（含生产用房）的行为。

第四条  坚持先规划后建设的原则。根据《永兴县县城总体规划》和其他上位规划，编制县城规划区村民建房管理范围内便江街道片区、湘阴渡街道片区村庄规划，确定县城规划区域内村庄规划的分布、范围、规模和设施配套，明确建房位置，村民必须在县城规划区内村庄规划选址建房，不得在规划村庄点外建房。

第五条  坚持三维三级管理原则。永兴县城规划区村民建房管理从规划、用地、建设三个维度，Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个级别实行统筹管理。县城规划区村民建房管理范围划定为Ⅰ级管理区、Ⅱ级管理区和Ⅲ级管理区：Ⅰ级管理区是指龙山湖路、银都大道和新湾路、环城西路围合形成的区域；Ⅱ级管理区包括经批准的县城规划建设区域（不含边界外弹性建设区域）除Ⅰ级管理区的区域，银都大道、郴永大道两厢各200米的范围，西至西河、北至老永安公路、东至高矿棚户区、南至银都大道的湘阴渡集镇区；Ⅲ级管理区是指县城开发边界线以内除Ⅰ级、Ⅱ级外的区域，高新园区、两新园区规划控制区，银都大道、郴永大道两厢200米-500米的范围。

第六条  坚持一户一宅、拆旧建新原则。一户村民只能拥有一处农村住宅，村民申请住宅建设应符合宅基地建房审批条件。原址重建的，除保留施工期间必需的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，原则上在新房建成6个月内拆除全部旧房（包括旱厕、杂房等）。村民应与街道办事处签订协议，承诺在规定时间内自行拆除旧房，如村民旧房属与其他未建房人房屋同墙共垛，不能在规定期限内拆除，应与村委会签订协议，承诺新房建成后旧房交村或组集体代管，宅基地收归村或组集体所有。逾期不拆除的，Ⅰ、Ⅱ级管理区由相关部门会同街道办事处依法组织拆除，Ⅲ级管理区由街道办事处依法组织拆除。

第七条  坚持集约节约用地原则。

1.按村庄规划人均建设用地控制标准：Ⅰ级管理区新建村庄60—70平方米/人、保留村庄70—80平方米/人；Ⅱ级管理区新建村庄70—80平方米/人、保留村庄80—90平方米/人；Ⅲ级管理区新建村庄80—90平方米/人、保留村庄90—100平方米/人。村民拆迁安置建房点、新农村建设建房点等村庄级规划建房点原则上应与审定的村庄规划建房点整合，已经规划满足了用地控制规模的村民小组及村民不得再以征地拆迁、新农村建设等理由申请编制新的集中建房点规划，严禁擅自扩大县城规划区内村民建房用地规模。

2.县城区村民建房控制标准。村民建房建筑面积控制标准：每户不超过360平方米。宅基地用地控制标准：Ⅲ级管理区、Ⅱ级管理区郴永大道、银都大道200米以外的保留村庄，原则上每户不超过120平方米，其他Ⅱ级管理区和Ⅰ级管理区规模原则上每户不超过60平方米，具体用地面积以规划建筑面积和容积率测算确定。

 

第二章  规划管理

第八条  村庄规划选址应避开国家公园、风景名胜区的核心景区、世界自然遗产的核心区和缓冲区、生态红线保护区（含国家禁止村民自建房的生态公益林区域）、饮用水水源地的一级保护区、自然保护区、森林公园的生态保育区和核心景观区、湿地公园的湿地保育区和恢复重建区、水产种质资源保护区的核心区、地质公园的地质遗迹保护区、地质灾害易发地段、地下采空区、基本农田保护区、历史文化核心保护范围、河道管理范围、公路两侧建筑控制区。

第九条  Ⅰ级管理区和Ⅱ级管理区内原则上按照城市规划的要求确定保留村庄及村庄规划点的规模和用地范围，Ⅲ级管理区按照保留村庄确定的标准确定保留自然村庄。

第十条  除上述保留的自然村庄外，或者符合上述人口、户数和现状建设用地规模，但现居住点不符合城市发展规划，或者存在地质灾害和重大项目建设等原因已不适合作为村庄保留的，由县自然资源局会同相关部门、街道办事处、社区和村组另行选址村庄规划建房点。

第十一条  村庄规划由所在街道办事处委托有资质的规划设计单位编制自然村、行政村、片区村域或者街道全域村庄规划等村庄级规划方案，召开听证会、村民代表大会，经征求意见后，报县规委会办公室。县规委会办公室初审后，组织召开专家评审会进行技术审查，规划编制单位完善修改方案后，提交县城乡规委员会主任会议审议。县自然资源局按审议结果下达规划批复。

第十二条  村庄规划应达到下列要求：

1. 村庄规划必须按照《湖南省村庄规划编制技术大纲》（湖南省自然资源厅 2019年4月发）要求进行编制建筑层数和竖向标高。

2.Ⅰ级、Ⅱ级管理区按城市规划要求编制修建性详细规划。

第十三条  在县城规划区域内村民小组或村民使用规划建设用地范围内集体土地上实行村民小组或村民住宅建设的，按照建设用地规划许可、建设工程规划许可管理办法进行审批，由县自然资源局核发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，Ⅲ级管理区村民建房按照乡村建设规划许可管理办法进行审批，由街道办事处核发《乡村建设规划许可证》，分季度报县自然资源局备案。

第十四条  县城规划区内村民小组或者村民在国有土地上或在Ⅰ级、Ⅱ级管理区内集体土地上进行村民住宅建设的项目，村民小组或者村民应当按照湖南省“一书三证”管理办法中有关《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》管理规定办理。

第十五条  Ⅲ级管理区内集体土地上村民建房办理《乡村建设规划许可》按下列程序核发：

由申报主体提出建设规划用地申请、提供批准的规划平面图、申请人身份资料等相关材料，交由村民委员会就村本组集体经济组织成员户主、用地范围权属及纠纷、用地经济技术指标意见等内容进行预审并提出预审意见，街道办事处审查村民委员会预审意见、建设用地面积、建设方式（统建、联建、独户）、建设用地经济技术指标意见，并核发村民单户建房《乡村建设规划许可》，报自然资源局备案。

第十六条  《乡村建设规划许可证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》各项审批内容的实施，由申报主体在建设过程中具体落实，会同街道办事处现场建筑放线、验线和竣工验收；Ⅰ级、Ⅱ级管理区由县自然资源局、县住建局、县林业局和街道办事处全程跟踪监督，Ⅲ级管理区由街道办事处及村民委员会全程跟踪监督。

第十七条  具有下列情形之一的，不予受理《建设工程规划许可》：

1.不符合城乡规划相关规定的；

2.未取得规划批复；

3.未取得《城乡个人建房使用土地批复》；

4.未取得有资质单位提供的建筑施工图。

第三章  用地管理

第十八条  加强对村民宅基地建房占用农用地办理农转用手续、占用林地办理林地使用手续的审批管理。

1.县城规划区内村民单户建房用地农转用手续按照《永兴县农村村民建房管理办法》相关规定办理，村民集中建房和联户建房建设用地农转用报批手续实行“一季一报”。

2.村民集中建房农转用手续和林地使用手续申报办理工作，可以由村民建房理事会或村委会负责统一办理并代缴相关税费。

第十九条  县城区村民建房需报请林管站进行现场核实占用林地情况，若占用林地的，由建房申请主体提供以下资料向林管站申报下达占用林地函:

1.农村居民修建自住房占用林地呈报表；

2.县自然资源局出具的村民建房规划平面图、红线图、街道办事处林业站现场勘验地形图；

3.村民建房户主身份证、户籍本（复印件）；

4.关于农村村民修建自用住房占用林地的申请报告街道办事处正式文件或者工作函）；

5.个人自留山的林地权属证明；

6.使用林地承诺书。

第二十条  有下列情形之一的，街道办事处不得审批宅基地：

1.已有一处宅基地，且现有宅基地面积达到规定的面积或者能够满足户需求的；

2.非本村集体经济组织成员的；

3.不符合城乡规划或土地利用总体规划的；

4.已有宅基地出售、出租、赠予或将宅基地住宅改为他用导致无房居住的；

5.申请建设用地范围权属有纠纷的；

6.用地经济技术指标严重违背村庄规划、修建性详细规划、规划总平面图；

7.其他依法依规不得审批的情形。

第二十一条  因分户申请宅地基建房主体有下列情形之一的，街道办事处暂缓审批宅基地：

1.申请主体在原批准的宅基地以外有违章建筑未拆除的； 

2.申请主体已实行征地拆迁安置的；

3.申请主体及其父母违反2015年2月9日《关于明确规范农村村民建房管理工作几个具体事项的通知》（永统筹办〔2015〕3号）规定违章建房，用地面积平均每户已超过120平方米宅基地面积的，利用集体土地或拆迁安置使用国有土地建设住宅建筑面积超过360平方米的且未整改到位的。

第二十二条  符合下列条件之一，村民申请宅基地建房，街道办事处应予受理：

1.无宅基地的，或经有资质的房屋鉴定机构确认属于C、D级危房，且无其他居所的；

2.家庭农业户籍人口人均住房面积不足30平方米或农业户籍子女已分户且达到婚龄的；

3.因国家、集体建设需要，原宅基地被征收，进行易地安置的；

4.因自然灾害、突发性事件、社会公益事业建设或实施村镇规划、土地整理等需要易地安置的；

5.其他依法应予受理的情形。

第二十三条  宅基地申请办理程序。

1.申请。由村民户主、建房理事会或村委会向街道办事处规划办公室提交村民宅基地建房申请审批表和村民建房户主身份证、户口本（复印件），以及申请建房的理由材料。    

2.组织初审。街道办事处规划办公室组织驻村干部、村土地协管员和自然资源中心所人员，到村、组对村民申请宅基地进行调查，并根据宅基地审批条件进行审核。

3.组织公示。街道办事处将预审确定的建房用地户主名单在村务公开栏和村民小组张榜公示，公示期为10天；公示期满无异议的，确认村民户主宅基地建房资格。

4.承诺建新拆旧。属于择址新建的建房资格户，户主还需要在建新拆旧、退还旧宅基地承诺书上签字，按规定将原旧宅基地交还本村集体经济组织。

5.集中会审会批。每半月会审会批一次，由街道办事处组织自然资源中心所、村民委员会和村民小组负责人，驻村干部，村土地协管员等相关人员，集中对宅基地审批表逐一进行审核，并签署意见盖章，然后报街道办事处主任审批，自然资源部门办理农转用手续。街道办事处对集中建房宅基地尚未确定到户的下达《城乡集中建房使用土地批复》催办通知书，宅基地已确定到户的办理《城乡个人建房使用土地批复》。

6.发证。村民建房竣工验收后，持有《城乡集中建房使用土地批复》的村民集中建房，必须确定每户宅基地位置后才换发《城乡个人建房使用土地批复》。对手续齐全的宅基地，按法定程序登记确权，核发集体土地使用权的资料报县自然资源局颁发集体土地使用权证。

第四章  建设管理 

第二十四条  县城规划区村民建房由街道办事处、村委会组建村民建房理事会、监事会，理事会负责村民建房规划、用地、建设的具体实施，监事会负责村民建房监督管理。单一村民小组集中建房，由村民小组组织召开户主代表大会决定组建集中建房项目理事会；同村多组村民小组的集中建房，由村民委员会组织召开所涉及村民小组代表大会决定组建集中建房项目理事会，报村委会、街道办事处批准同意；多村村民集中建房由街道办事处组织所涉及村民小组和村委会召开村民代表大会决定组建集中建房项目理事会。街道办事处和村民委员会分别设立村民建房监事会，街道办事处村民建房监事会指导管理村委村民建房监事会的工作，并负责多村村民集中建房村民建房监督管理工作；村委村民建房监事会负责本村范围内村民小组和同村多组村民小组的集中建房及村民建房监督管理工作。

第二十五条  县建设行政主管部门负责对已获得规划许可、用地批准的集中建房和联户建房办理建设施工许可，《建筑工程施工许可》的申报主体、批准（备案）单位按下列规定实施：

1.Ⅰ级、Ⅱ级管理区村民建房和Ⅲ级管理区村民集中建房楼层四层（含四层）以上的，由建设用地村民小组或联户建房共同体按规定向县住建局申请办理《建筑工程施工许可》。

2.Ⅲ级管理区村民集中建房楼层三层（含三层）以下、投资额未超过30万和单户单栋建筑面积未超过300平方米的不需要办理《建筑工程施工许可》，由建设用地村民小组和村民申报，街道办事处按照县住建局提供的标准图集审批。

3.县城规划区村民建房四层及四层以上住宅要由有资质的设计单位进行设计，按相关程序审定，建房由有资质的施工单位承担；三层及三层以下住宅设计要符合抗震设计要求，允许注册建筑师、注册结构师个人从事村民住宅设计并对设计负责，建房必须由经培训合格的农村建筑工匠或有资质的施工单位承担，建筑工匠或者施工单位要对质量安全负责，并按合同约定对房屋承担质量保修责任。

4.县城规划区村民建房面向农民的行政事业性收费必须严格按照法律法规和国务院相关规定收取，严禁向农民“搭车”收费或摊派各种费用。对依法利用农村集体土地新建、翻建自用住房的农民，除收取土地和房屋权属证书工本费外，严禁收取其他费用。

第二十六条  县城区村民建房管理范围内三层以上，且投资额超过30万和建筑面积超过300平方米村民建房在取得《建设用地规划许可证》、农地转用手续、《城乡个人建房使用土地批复》或者《集中建房使用土地批复》、占用林地函后方可进行“三通一平”。取得《城乡个人建房使用土地批复》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可》后方可放线开工建设，开工建设前应由街道办事处牵头组织县自然资源局、村民委员会、村民建房理事会、村民建房监事会，参与定点放线并签署放线记录（一式五份）；三层以下（含三层）村民建房在取得《乡村建设规划许可》《城乡个人建房使用土地批复》和占用林地函后，在开工建设前由街道办事处牵头组织村民委员会、村民建房理事会、村民建房监事会，参与定点放线并签署放线记录（一式五份），定期季末报县自然资源局备案。

第二十七条  县城区村民建房过程中，街道办事处村民建房监事会和村民委会村民建房监事会负责全程日常建设监管，三层以上村民建房，由建设主体申请县住建局会同街道办事处对关键部位施工环节进行现场指导监督并做好记录（一式六份）。

第二十八条  村民独户建房由街道办事处组织村民委员会、村民建房理事会、村民建房监事会参与竣工验收并做好记录（一式五份），定期季末报县自然资源局备案。村民集中建房和联栋建房由街道办事处牵头组织县自然资源局、住建局、村民委员会、村民建房理事会、村民建房监事会参与竣工验收并做好记录（一式六份）。竣工验收合格后规划许可副本换正本。

第五章 县直相关部门、街道办事处和村（居）委会

工作职责

第二十九条  县政府办主要职责：

1.负责牵头建立健全县城规划区村民建房管理机制，组织县直相关部门和街道办事处拟定县城规划区村民建房管理办法；

2.督促有关部门根据各自职责开展工作，将规范县城规划区村民建房纳入绩效考核；

3.牵头组织开展县城规划区村民违法建房专项治理。

第三十条  县自然资源局主要职责：

1.负责保留村庄和新规划村庄选址，确定村庄建设用地红线，负责审查和批复保留村庄规划和新规划村庄修建性详细规划；

2.负责核发县城规划区内村民集中建房和连栋建房的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》；

3.负责办理农转用手续；

4.负责规划区房屋和宅基地不动产登记和确权工作；

5.参与街道办事处组织的县城规划区村民建房的建筑放线、验线和竣工验收；

6.会同街道办事处查处县城规划区内村民违法违规建房行为，查处违法违规建房案件。

第三十一条  县住建局主要职责：

1.负责对县城规划区村民建房符合要求的办理《建筑工程施工许可》，按程序进行质量安全监督；

2.指导C、D级危房鉴定工作；

3.参与违法建设行为查处和强制拆除工作。

第三十二条  县财政局组织调度安排资金，保障县城区村民建房规划编制、建房管理、示范奖补等必要经费。

第三十三条  县农业农村、林业、水利、生态环境、城管、公安等相关部门在各自职责范围内对县城规划区村民建房依法实施监督管理。

第三十四条  街道办事处是县城规划区村民建房管理的实施主体，主要职责：

1.参与县城规划区村民建房的规划、建筑方案审批，施工、质量安全监管，违法建设的查处等工作；

2.涉及农用地转用和宅基地审批的，应按规定上报审批；

3.负责审核村民建房资格，审批村民建房《城乡个人建房使用土地批复》；

4.配合县自然资源局审查核发县城规划区内村民集中建房和连栋建房的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》，核发村民独户建房《乡村建设规划许可证》；

5.建立健全规划建设管理机制，完善工作制度，充实技术力量，明确适应工作需要的县城规划区村民建房专职管理人员，有效实施监管；

6.组织开展日常巡查，及时发现违法建设行为，依法处理；

7.要加强对农房设计的指导和审查，及时到现场逐户进行技术指导和检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，并提出处理建议和做好记录。

第三十五条　村委会是村民建房日常监管的基层组织，主要职责：

1.结合实际，制订村规民约，规范村民建房行为，主动掌握村民建房动向，发现违法建设行为及时劝阻，并上报街道办事处；

2.根据有关规定和要求建立“村民议村民定、村民建村民管”的村民建房自治机制，依托村务监督委员会，组织干部群众参与管理，对村民建房申请提出意见；

3.设立村民建房监事会和集中建房理事会，明确规划建设协管员；

4.村支两委、建房监事会、建房理事会负责巡查所属辖区内村民违法违规建房，发现问题应及时制止，并报街道办事处依法依规进行处理。

第六章  行政责任及法律责任

第三十六条   县城规划区村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由永兴县城市违法建设查处工作领导小组会同街道办事处、城管执法局、自然资源局、住建局等有关部门依法限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。县城规划区村民建房未取得乡村规划许可证或未按照乡村规划许可证的规定进行建设的，依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第四十八条规定，Ⅰ级、Ⅱ级管理区由相关部门和街道办事处责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，可以拆除；Ⅲ级管理区由街道办事处责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，可以拆除。依据《中华人民共和国建筑法》第六十四条规定，对未取得施工许可证或者未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。

第三十七条   违反本办法规定，非法批准县城规划区村民建房的，其批准文件无效；对非法批准农村村民建房的直接责任人和相关责任人，依法依规追究行政和法律责任。实施县城规划区内村民建房管理的单位及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由纪委（监察机关）追究相关责任人员的纪律和行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第三十八条   县政府开展年度县城规划区内村民建房管理工作考核。由县政府办牵头组织制定考核评价办法，就上年度县城规划区内村民建房管理工作涉及的用地、规划、建设、履职管理等方面工作，对相关职能部门、街道办事处、村民委员会、建房理事会、建房监事会的工作履职情况进行考核评价。街道办事处、村支两委、建房监事会、建房理事会不履行本办法的职责造成恶劣影响和严重后果的，对国家工作人员由纪委（监察机关）追究相关责任人员的纪律和行政责任；对非国家工作人员，依法依规依章程予以调整罢免；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。 

第七章  附则

第三十九条  《永兴县国土空间总体规划》未编制批准前，按照《永兴县县城总体规划》划定县城规划区村民建房管理范围；《永兴县国土空间总体规划》编制批准后重新调整划定县城规划区村民建房管理范围。

第四十条  本办法自印发之日起施行。《永兴县城规划区内村民个人建房（暂行）管理办法》（永政办发〔2014〕14号）同时废止。

第四十一条  本办法由县自然资源局负责商相关部门解释。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送：县委各部门，县人武部军事科。

县人大办，县政协办，县人民法院，县人民检察院。

各人民团体。

永兴县人民政府办公室            

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